가게 자리를 잡고 단골이 붙을 즈음 계약 만료가 다가오면, 건물주가 재계약을 해 줄지부터 걱정되죠. 상가건물 임대차보호법은 이런 임차인을 위해 계약갱신요구권을 두고 있습니다. 법조문을 기준으로 언제 요구해야 하는지, 건물주가 거절할 수 있는 경우는 무엇인지 차례로 정리했어요.
계약갱신요구권, 10년까지 보장되는 권리
계약갱신요구권은 임차인이 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 한 권리입니다. 최초 임대차기간을 포함해 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있어요. 예전에는 5년이었는데 2018년 10월 법 개정으로 10년이 됐고, 개정 이후 새로 체결하거나 갱신한 계약부터 적용됩니다.
갱신된 계약은 원래 계약과 같은 조건으로 다시 맺은 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 법이 정한 범위 안에서 올리거나 내릴 수 있죠. 임차인이 원하지 않으면 요구하지 않아도 되고, 계약이 끝나면 그대로 나가도 됩니다.
이 권리는 환산보증금이 기준을 넘는 상가에도 적용됩니다. 보증금이 큰 가게라서 보호법과 상관없다고 생각하기 쉬운데, 갱신요구권과 권리금 보호는 금액과 관계없이 쓸 수 있어요.
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언제, 어떻게 요구해야 하나
요구 시기는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 이 기간을 놓치면 갱신요구권을 쓸 수 없으니 계약서의 만료일을 기준으로 달력에 미리 표시해 두세요.
법이 정한 형식은 따로 없지만, 나중에 다툼이 생기면 요구했다는 사실을 증명해야 합니다. 그래서 문자나 이메일로 남기거나 내용증명우편으로 보내는 방법을 많이 써요. 받은 날짜가 기록으로 남는 수단을 고르는 게 핵심입니다.
반대로 임대인이 같은 기간에 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않으면 계약은 이전과 같은 조건으로 자동 갱신됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 하고, 이때 존속기간은 1년으로 봐요. 묵시적 갱신 중에는 임차인이 언제든 해지를 통고할 수 있고, 통고 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
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임대인이 거절할 수 있는 경우
갱신 요구를 받아도 임대인이 거절할 수 있는 사유가 법에 정해져 있습니다. 대표적인 것은 아래와 같아요.
- 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의해 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
- 임대인 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 고의나 중대한 과실로 건물의 전부 또는 일부를 파손한 경우
- 건물의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차 목적을 이룰 수 없는 경우
- 철거나 재건축으로 건물 점유를 되찾아야 하는 경우(법이 정한 요건 충족 시)
- 그 밖에 임차인 의무를 현저히 위반하는 등 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유
가장 흔히 문제 되는 건 차임 연체입니다. 연체가 쌓여 3기분에 이른 적이 있다면 나중에 모두 갚았더라도 거절 사유가 될 수 있으니, 월세 날짜는 꼭 지키는 게 좋겠죠. 재건축 사유도 아무 때나 인정되는 건 아니어서 계약 당시 공사 계획을 고지했는지 같은 요건을 따져 봐야 합니다.
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환산보증금과 차임 인상 5% 상한
환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액입니다. 보증금 5,000만원에 월세 300만원이면 5,000만원 + 3억원으로 3억 5,000만원이 되는 식이에요. 지역별 기준은 시행령에 정해져 있습니다.
| 지역 | 환산보증금 기준 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억원 이하 |
| 서울 외 과밀억제권역, 부산광역시 | 6억 9천만원 이하 |
| 광역시(과밀억제권역·군 제외), 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주(경기) | 5억 4천만원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7천만원 이하 |
기준 이하 상가라면 차임이나 보증금을 올릴 때 청구 당시 금액의 5%를 넘지 못합니다. 올린 뒤 1년 안에는 다시 올릴 수도 없고요. 기준을 넘는 상가는 이 5% 상한이 적용되지 않고, 주변 시세나 경제 사정을 고려해 서로 증감을 청구하게 됩니다.
권리금도 함께 기억해 두세요. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 때까지 임차인이 새 임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해하지 못합니다. 이 보호 역시 환산보증금과 관계없이 적용돼요.
올해 새로 생긴 규정도 있습니다. 2026년 5월 12일부터 시행된 개정 시행령에 따라, 임대인이 임차인에게 관리비 내역을 줄 때는 일반관리비·청소비·경비비·전기료·수도료처럼 항목별 금액을 적어야 해요. 월 관리비가 10만원 미만이면 금액은 빼고 어떤 항목이 들어 있는지만 표시해도 됩니다. 관리비가 갑자기 오른 것 같다면 내역부터 요청해 보세요.
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만료 6개월 전 점검 체크리스트
- 계약서상 만료일과 최초 계약일 확인(10년 계산)
- 만료 6개월~1개월 전 기간에 갱신 요구 기록 남기기
- 차임 연체 이력이 3기분에 이른 적 있는지 점검
- 우리 가게 환산보증금 계산해 5% 상한 적용 여부 확인
정리하면 ① 최초 계약 포함 10년까지 ② 만료 6개월~1개월 전에 ③ 기록이 남는 방법으로 요구하면 됩니다. 개별 분쟁은 상가건물임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가와 상의하세요.
출처: 국가법령정보센터 「상가건물 임대차보호법」 제2조·제10조·제10조의4·제11조, 같은 법 시행령 제2조·제4조·제8조(2026-05-12 시행) (확인일 2026-10-04)