전세사기 수법 6가지, 계약 전에 확인할 서류
전세사기는 집이 나빠서가 아니라 서류를 확인하지 않아 생깁니다. 계약 전에 확인할 서류 세 장과 특약 두 줄을 순서대로 정리했습니다.
전세 계약은 도장을 찍기 전에 위험을 걸러내는 일이 먼저입니다. 전세사기는 집이 나빠서가 아니라 서류의 빈틈을 확인하지 않아 생깁니다. 계약 전에 서류 세 장과 등기부 두 구역, 특약 한 줄을 확인하면 대부분의 사고는 막을 수 있습니다. (2026년 10월 25일 기준)
먼저 알아둘 전세사기 수법 6가지
수법을 알면 계약 자리에서 무엇을 물어야 할지가 보입니다.
1. 신탁등기 사기: 소유자가 신탁회사인데 위탁자와 계약해 보증금을 돌려받지 못하는 경우입니다.
2. 바지임대인: 등기상 소유자와 계약 상대가 다른 경우입니다. 신분증과 등기부 이름이 다르면 그 자리에서 멈춰야 합니다.
3. 깡통전세: 집값에 가까운 근저당이 잡혀 집이 경매로 넘어가면 보증금을 받기 어렵습니다.
4. 불법 건축물: 상가를 주택으로 개조한 매물은 보증보험 가입이 거절되기 쉽습니다.
5. 잔금 직전 담보 설정: 대항력이 생기기 전 빈틈에 근저당을 추가하는 방식입니다.
6. 보증보험 미가입 유도: "우리 집은 보증보험 안 들어도 된다"는 말로 확인 자체를 미루게 만듭니다.
여섯 가지 중 하나라도 해당하면 계약을 서두르지 않는 편이 안전합니다.
계약 전 확인할 서류 3종
중개사가 건네는 종이만 믿지 말고, 계약 당일 본인이 발급받은 서류를 봐야 합니다. 기본은 등기부등본, 건축물대장, 임대인의 국세·지방세 납세증명서입니다. 인터넷등기소와 정부24에서 바로 발급할 수 있습니다.
건축물대장에서는 위반건축물 표기를 먼저 봅니다. 납세증명서는 임대인에게 국세·지방세 납세증명서 제출을 요청해 체납 여부를 확인하는 자료입니다. 세금이 밀린 집은 경매 때 배당 순서에서 밀릴 수 있어 보증금 회수에 영향을 줍니다.
세 서류의 이름과 주소가 모두 같은 집을 가리키고 위반 표기가 없다면 1차 서류 확인은 끝난 것입니다.
등기부등본 갑구와 을구에서 볼 것
갑구에서는 소유자가 계약 상대와 같은지, 가압류·압류 같은 권리 제한이 있는지 봅니다. 을구에서는 근저당권 설정 금액을 확인합니다. 시세와 보증금, 근저당을 함께 놓고 보면 이 집이 감당 가능한 범위인지 판단할 수 있습니다.
등기부는 계약 당일 다시 떼어 보는 것이 원칙입니다. 계약서 작성 중 권리가 바뀌는 경우가 있기 때문입니다.
갑구 소유자 이름이 신분증과 같고 을구에 새로 생긴 담보가 없다면 계약 직전 권리 상태는 확인된 것입니다.
보증보험에 들 수 있는 집인지 먼저 봅니다
전세보증금반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 갚는 제도입니다. HUG(주택도시보증공사)가 운용하며, 가입 가능 여부는 보증금과 주택가격의 비율, 선순위 채권, 주택 유형 같은 요건으로 판단합니다. 요건은 바뀔 수 있으므로 신청 전에 HUG 공식 안내에서 해당 주택의 가입 가능 여부를 조회해 보는 편이 정확합니다.
보증에 들 수 없다는 답이 나온 집은 그 이유를 먼저 확인해야 합니다. 이유를 모른 채 계약하면 위험을 그대로 떠안게 됩니다.
공식 조회에서 가입 가능하다는 결과와 예상 보증료가 보인다면 보증금 방어선은 확인된 것입니다.
확정일자와 전입신고, 특약 문구
대항력은 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 생깁니다. 우선변제권은 대항요건(인도와 전입신고)과 확정일자를 모두 갖춘 때 생기고, 기준일은 둘 중 늦은 날입니다. 확정일자는 계약서를 가지고 주민센터나 인터넷등기소에서 받을 수 있으니, 입주 뒤 확정일자를 늦게 받아 기준일이 밀리는 일이 없도록 미리 받아 두세요.
계약서 특약에는 두 문장을 넣어 두세요. "임대인은 계약일부터 잔금일 이후까지 담보물권을 설정하지 않으며, 위반 시 계약은 해제되고 보증금은 즉시 반환한다." 그리고 "임차인의 보증보험 가입이 거절되면 계약금 전액을 반환한다." 말로 한 약속은 분쟁에서 힘을 쓰기 어렵습니다.
특약 두 줄이 서명과 함께 계약서에 남아 있다면 계약 단계의 방어는 갖춰진 것입니다.
피해를 입었다면
집주인 연락이 끊기거나 소유자가 바뀌는 등 이상 징후가 보이면 증거를 먼저 모읍니다. 계약서 원본, 이체 내역, 영수증, 대화 기록을 한곳에 정리하세요. 그다음 국토교통부의 전세사기 피해자 지원 절차와 HUG 전세피해지원센터 안내를 확인해 피해자 결정 신청과 주거·금융 지원 대상 여부를 문의합니다. 혼자 판단하기 어려우면 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회 상담을 함께 이용하세요.
지원 절차는 요건 심사로 진행되므로 신청서 접수 번호를 받아 두면 진행 상황을 확인하기 쉽습니다.
접수 번호와 담당 창구가 확인되면 다음 단계는 정해진 것입니다.
전세 계약은 서류 확인과 특약, 두 가지로 요약됩니다. 오늘 계약 자리에서 등기부등본과 건축물대장, 납세증명서를 직접 열어 보고, 보증보험 조회 결과와 특약 문구를 확인하세요. 이 글은 참고 정보이며 계약 판단과 책임은 본인에게 있습니다.