마당 쪽으로 방 하나를 늘리거나 낡은 단독주택의 벽을 손보려 할 때 가장 먼저 부딪히는 질문이 허가냐, 신고냐입니다. 신고로 끝나는 일이면 절차가 훨씬 가볍지만 기준을 잘못 읽으면 위반건축물이 되기 쉽죠. 건축법 제14조를 기준으로 신고 대상과 처리 기한을 정리했어요.
건축허가가 원칙, 신고는 허가로 보는 예외
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건축물을 짓거나 늘리려면 원칙적으로 건축법 제11조에 따른 허가를 받아야 합니다. 다만 규모가 작은 공사는 미리 신고하면 허가를 받은 것으로 봐 주는데, 이것이 제14조의 건축신고예요.
신고라고 서류 한 장으로 끝나는 건 아닙니다. 도면과 관계 서류를 갖춰 시장·군수·구청장에게 내야 하고, 담당 부서가 법령 위반 여부를 살피죠. 대상이 되는 범위는 아래 표와 같아요.
| 구분 | 신고로 할 수 있는 기준 | 근거 |
|---|---|---|
| 증축·개축·재축 | 늘리는 바닥면적 합계 85㎡ 이내(3층 이상 건물은 연면적의 10분의 1 이내) | 건축법 제14조 제1항 제1호 |
| 비도시 지역 건축 | 관리·농림·자연환경보전지역에서 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만(지구단위계획구역 등 제외) | 같은 항 제2호 |
| 대수선 | 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건물 | 같은 항 제3호 |
| 해체 없는 대수선 | 내력벽 30㎡ 이상 수선, 기둥·보·지붕틀 3개 이상 수선 등 | 같은 항 제4호 |
| 소규모 건축 | 연면적 합계 100㎡ 이하 건축, 높이 3m 이하 범위 증축 등 | 같은 항 제5호, 시행령 제11조 |
85㎡ 증축, 숫자 읽는 법
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85㎡는 늘어나는 부분의 바닥면적 합계입니다. 기존 건물이 몇 ㎡인지와는 따로 봐요. 예를 들어 2층 단독주택의 1층에 30㎡, 2층에 30㎡를 늘린다면 합계 60㎡라 신고 대상이죠.
3층 이상 건물에는 조건이 하나 더 붙습니다. 늘리는 부분이 85㎡ 이내이면서 건물 연면적의 10분의 1 이내여야 해요. 연면적 500㎡인 3층 건물이라면 50㎡까지만 신고로 가능하다는 뜻입니다.
관리지역·농림지역·자연환경보전지역에서는 해석이 달라질 수 있습니다. 법제처 해석례는 증축한 뒤에도 연면적 200㎡ 미만·3층 미만을 유지한다면 85㎡를 넘는 증축도 신고 대상으로 보는 것이 입법 취지에 맞다고 봤어요.
대수선은 무엇이고 언제 신고하나
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대수선은 건물을 새로 짓지 않고 기둥, 보, 내력벽, 지붕틀, 주계단 같은 주요구조부를 고치거나 바꾸는 공사입니다. 범위는 건축법 시행령 제3조의2가 정하고 있죠.
- 내력벽을 증설·해체하거나 벽면적 30㎡ 이상 수선·변경
- 기둥·보·지붕틀을 증설·해체하거나 각각 3개 이상 수선·변경
- 방화벽·방화구획용 바닥이나 벽의 증설·해체·수선·변경
- 주계단·피난계단·특별피난계단의 증설·해체·수선·변경
- 다가구·다세대주택의 경계벽 증설·해체·수선·변경
- 외벽 마감재료의 증설·해체 또는 벽면적 30㎡ 이상 수선·변경
연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건물의 대수선은 신고로 할 수 있습니다. 그보다 큰 건물이라도 주요구조부를 해체하지 않는 수선, 예컨대 내력벽 30㎡ 이상 수선이나 기둥 3개 이상 수선이라면 신고 대상에 들어가요. 반대로 큰 건물에서 내력벽을 헐어 내는 공사라면 허가를 받아야 합니다.
도배나 바닥재 교체처럼 주요구조부를 건드리지 않는 실내 공사는 일반적으로 대수선에 해당하지 않습니다. 다만 외벽 마감재를 넓게 바꾸는 공사는 목록에 들어가니 따로 확인하세요.
신고 뒤 처리 기한과 1년 착수 규정
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신고를 받은 시장·군수·구청장은 5일 안에 수리 여부나 처리기간 연장 여부를 알려야 합니다. 다른 법령에 따른 심의·동의·협의가 필요한 경우라면 20일 안에 통지하죠.
신고를 마쳤다고 끝이 아닙니다. 신고일부터 1년 안에 공사를 시작하지 않으면 신고 효력이 사라져요. 건축주가 요청하고 허가권자가 정당한 사유를 인정하면 1년 범위에서 착수 기한을 늘릴 수 있습니다.
공사 도중 면적을 바꿀 때도 조심해야 합니다. 바닥면적 합계가 85㎡를 넘는 증축으로 바뀌면 그때는 허가를 받아야 하거든요.
공사 전 체크리스트
- 토지이음에서 용도지역과 지구단위계획구역 여부 확인
- 늘어나는 바닥면적 합계 계산
- 주요구조부를 해체하는지 확인
- 신고일부터 1년 안에 착공할 일정 잡기
- 준공 뒤 사용승인 절차까지 미리 확인
자주 묻는 질문
Q. 신고 없이 증축하면 어떻게 되나요?
A. 허가나 신고 없이 늘린 부분은 위반건축물이 될 수 있어요. 시정명령을 따르지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
Q. 도면은 누가 준비하나요?
A. 신고는 건축주 이름으로 합니다. 일부 소규모 공사는 건축사 설계 의무에서 빠지기도 하지만, 구조를 건드리는 공사라면 건축사나 구조 전문가와 먼저 상담하는 편이 안전하죠.
정리하면 ① 85㎡ 이내 증축과 200㎡ 미만·3층 미만 건물의 대수선은 신고로 가능하고 ② 관청은 5일(협의가 필요하면 20일) 안에 통지하며 ③ 신고일부터 1년 안에 착공해야 합니다. 내 건물에 맞는 판단은 관할 시·군·구 건축과에 문의하세요.
출처: 국가법령정보센터 건축법 제14조, 건축법 시행령 제3조의2·제11조, 찾기쉬운 생활법령정보 「단독주택건축(증축·대수선)」, 법제처 법령해석례 (확인일 2026-10-05)